Rantın Büyümesi ve Spekülasyon 

Klasik rant teorileri rantın kaynağını kıtlık olgusuna dayan­dırmaktadır. Oysa kent topraklan, altyapının sağlanması ve imar kararlarının verilmesi koşullan ile üretilebilmektedir. Bu durumda kent alanlarında sadece diferansiyel rant ortaya çıkacak ve çok yük­sek düzeylere ulaşmayacaktır. Oysa, kentlerdeki toprak fiyatı, özel­likle de gelişmekte olan ülkelerde çok yüksek düzeylere oluşmakta­dır. Çünkü kentlerdeki toprağın değeri, ekonomik etkenlerin ötesinde siyasal ve yönetsel kararlardan da etkilenmektedir. Böylece kentler­de kıtlık olgusuna dayalı rant açıklaması yetersiz kalmaktadır. Tarımsal topraklar için geliştirilen klasik rant kuramlarının kent top­raklarına uygulanmasında karşılaşılan bazı güçlükler, kuramsal olarak anlamlı sonuçlara ulaşmayı engellemektedir(12). Öncelikle kent topraklarında rantın kaynağının tarımsal topraklardaki kadar kolay belirlenemediği görülmektedir. Tarımsal topraklarda rant ilişkisi tekbir üretim etkinliği kapsamında analiz edilebilmektedir. Oysa kent topraklarında değer oluşumu ve alan kullanımı çok farklı grupların etkilemeye çalıştığı bir piyasa içinde oluşmaktadır. Bu nedenle, ikinci olarak, kent topraklarında oluşan rantın bölüşümü ile tarımsal toprak rantının bölüşümü farklılıklar içermektedir. Tarım­sal toprak rantında genel sermayeden toprak sermayesine aktarılan bir artı değer sözkonusu iken; kentsel toprak rantında genel serma­yenin değişik gruplarının katıldığı bir yeniden bölüşümü söz konusu olmaktadır.

Kent Toprağında Değer Artışı Süreci 

Kentler, nüfus artışı ve göç nedeniyle büyürken tarım toprak­larını kent toprağına dönüştürerek alanda yayılmaktadır. Bu yayıl­mada tarımsal topraklar, imar hakları ve altyapı koşulları yerine getirilerek, kent toprağı olarak yeniden üretilmektedir. Bu üretim, bir yandan kente yeni katılan toprağın değerinin bir süreç içinde artışına yol açarken, diğer yandan mevcut kent topraklarında da konumundaki değişme nedeniyle değer artışına yol açmaktadır. Böylece de kentler de bir yandan kamunun eylem ve işlemleri sonu­cu rant oluşurken; diğer yandan kentsel toprakların konumlarındaki oransal değişme nedeniyle tekelci rantlar oluşmaktadır. 

Şekil'de tarımsal toprak parçasının kent toprağına dönü­şümü ve daha sonraki değer artış süreci gösterilmiştir(13). Başlan­gıçta tarımsal nitelikli toprağın değeri üretimdeki verimlilikle oran­tılı olarak belirlenmiştir. Varsayalım ki bu değer ORı'dir. Kentin büyümesi ile birlikte tarım topraklan imar sınırları içine alınmaya başlanacak ve çevredeki imar hareketlerinin başlaması ile birlikte tarım toprağının değeri 0R₂ gibi bir düzeye yükselecektir. Tarımsal toprağın belediye sınırları içine alınması ve imara açılması değerini daha da arttırarak 0R₃ gibi bir düzeye yükseltecektir. Ancak imara açılan alanlarda konut üretilebilmesi için altyapının hazırlanması gerekecektir. Bu aşamada tarım toprağı artık tam bir kent toprağı haline gelmiş olacaktır ve değerinde yine bir yükselme görülecektir  

(OR4). Bölgedeki inşaat faaliyetlerinin artışı kent toprağındaki değer artışının bir başka nedeni olacak ve değer 0R₅'e yükselecektir. Bu aşama sonuna kadar olan süreç, kent toprağında kamunun ilk eylem ve işlemleri sonucu (altyapının hazırlanması ve imar hakkının veril­mesi nedeniyle) oluşan değer artışım içermektedir. Kentteki büyü­menin hızla devam etmesi halinde, kent toprağının konumu değişe­cek ve bu değişim ya birim alanın daha yoğun kullanımına (kat ar­tışına) yada toprağın yeni tip kullanımlara (iş bölgesi v.b. kullanım­lara) açılmasına yol açacaktır. Kuşkusuz bu oluşum yine kamunun eylem ve işlemleri (kat artışı izni, yeni tip kullanım izni v.b.) sonu­cunda oluşacaktır. Toprağın değeri bu aşamada da önemli düzeyde artacak ve 0R6 gibi bir değere ulaşacaktır. Diğer yandan kentin di­ğer bölgelerindeki toprak değerleri de oransal olarak artış göstere­cektir. 

Kent toprağındaki değer artışı hızla büyüyen kentlerde çok fazla olmaktadır. Ayrıca süreç içinde değer kaybı söz konusu olma­maktadır. Bu nedenlerle kentin herhangi bir bölgesinde kent toprağı alan bir kimse, hiçbir riske katlanmadan, bu toprağı bekleterek ve toprağın değeri yükseldiğinde satarak bir fazla kazanç elde edebil­mektedir. Buna kentbilim yazınında kent toprağı spekülasyonu adı verilmektedir. 

Kent Toprağı Spekülasyonu ve Toplumsal Etkileri 

Sözcük olarak spekülasyon, "ortalıktaki darlıktan yararlana­rak aşırı kazanç sağlamak için kurulan düzen; vurgun" anlamına gelmektedir(14). Kent toprağı spekülasyonu ise, "ileride meydana gelebilecek değer artışlarından yararlanabilmek için, bireylerin ellerindeki arsaları boş bekletmeleri (veya) bu amaçla arsa satın alma­ları" olarak tanımlanmaktadır(15). kent spekülasyonunun kaynağı­nı, kentin büyümesi ile birlikte kent toprağı değerinde (rantta) ortaya çıkan hızlı artışlar oluşturmaktadır. Bunun yamsıra enflasyonist baskıların ve diğer üretim girişimlerinde riskin çok yüksek olduğu ülkelerde kent toprağı spekülasyonu yaygınlık kazanmaktadır. Özel­likle de gelişmekte olan ülkelerde, kent topraklarının yüksek fiyat düzeyi ve spekülasyonun yaygınlığı sosyo-ekonomik yapının belir­leyici bir özelliği haline dönüşebilmektedir. 

Kent topraklan üzerindeki spekülasyon, toprağı elinde tutan­lara, değer artışı süreci içinde bir fazla gelir sağlarken, toplumun diğer kesimlerinin bu olgudan olumsuz etkilenmelerine yol açabil­mektedir 16). Bu etkiler, kalkınmayı yavaşlatıcı; gelir dağılımını düşük gelirliler aleyhine bozucu; akılcı olmayan kaynak kullanımı ve düzensiz kentleşmeyi arttırıcı biçimlerde görülmektedir. 

Kent toprağı spekülasyonunu kalkınmayı yavaşlatıcı etkisi iki biçimde olmaktadır. Birinci etki, spekülasyon yoluyla toplumun üretken sermayesindeki artışların yatırım meyli düşük kesimlere aktarılması biçiminde olmaktadır. Böylece zaten kıt olan sermayenin üretim kesimine yönelişi engellenirken, kalkınma yavaşlatılabilmektedir. İkinci olarak spekülasyon kentsel alanın akılcı olmayan ve israfil bir biçimde kullanımına yol açmaktadır. Bu nedenle bir yan­dan kent hizmetleri maliyetleri artarken, diğer yandan hizmetlerin yetersiz düzeyde kalması sonucuyla karşılaşılabilmektedir. Kent hizmetlerinin yetersizliği ve maliyet yüksekliği, kent yaşamının sosyo-ekonomik maliyetlerini arttırıcı etki yaparak, üretimde verim düşüklüğüne yol açabilmektedir. Böylece kent toprağı spekülasyonu, bir yandan sermayenin üretken alanlara yönelmesini önleyerek. diğer yandan üretim faktörlerinin verimliliklerinde azalışlara yol açarak, ekonomik kalkınmayı yavaşlatıcı olabilmektedir. 

Kent toprağı spekülasyonu sonucu elde edilen gelirin emek ürünü olmaması toplumsal gelirin adil dağılımını önleyici olabilmek­tedir. Genellikle kent toprağı spekülasyonu yapanların yüksek gelir gruplarına dahil toprak sahipleri olduğu dikkate alındığında, geliş­melerin dar gelirliler aleyhine olacağı görülebilir. Ayrıca spekülas­yon sonucu, kent toprakları değerinin hızlı artışı dar gelirli kesimin konut edinim maliyetlerini  arttırmaktadır.   Böylece düşük gelir gruplarının reel gelirindeki azalma yoluyla da spekülasyon, gelir dağılımının dar gelirliler aleyhine bozulmasına yol açabilmektedir. Kent hizmetleri maliyetlerindeki artışta benzer sonuçlar ortaya çı­karmaktadır. 

Kent toprakları üzerindeki spekülasyon, kent kaynaklarının kullanımında akılcı olmayan sonuçlar ortaya çıkarabilmektedir. Kent topraklarının değerindeki hızlı artış, bu kaynağın faydasından daha büyük değere ulaşmasına yol açmaktadır. Böylece bir kayna­ğın akılcı kullanımında bir kriter olarak yararlanılan fayda-maliyet karşılaştırması, bu kaynak için gerçekçi olarak yapılamayacaktır. Bu nedenle bu kaynağın akılcı olmayan kullanım biçimleri ortaya çıkabilecektir. Örneğin yeşil alan olarak kullanılması gereken yerler, birer beton yığını haline gelebilecektir. Yeşil alanlardaki azalmanın sonucunda hava kirliliğindeki artışın olması toplumsal maliyetleri daha da artıracaktır. 

Kent topraklan üzerindeki spekülasyon, düzenli kentleşmenin temel aracı olan kent planlaması sürecini de olumsuz etkileyecektir. Bu durum kentlerin düzensiz gelişmesi sonucunu doğuracaktır. Spe­külasyonun kent planlaması sürecine ve dolayısıyla kentlerin gelişim sürecine olan olumsuz etkileri çok çeşitli biçimlerde ortaya çıkabil­mektedir.

Spekülasyonun çok fazla olduğu kentlerde, spekülatörlerin sayıca artması ve etkin bir baskı grubu haline gelmesi nedeniyle, kent yerleşim kararlarında bu baskı grubunun ağırlığı görülebilmek­tedir. Böylece kentin gelişimi, bilimsel ve nesnel verilere göre hazır­lanan kent planlarına göre değil, spekülatörlerin öznel istemlerine göre şekillenebilmektedir. Ayrıca spekülatörlerin baskı grubu olarak veya siyasal nüfus yoluyla ağırlıklarının artması, kent planlaması kararlarının siyasal baskılar altında alınmasına yol açabilmektedir. Böylece teknik bir uğraş olan kent planlaması, bu özelliğinden uzak­laşarak, kentteki oluşumlara yasallık kazandıran bir araç haline gelebilmektedir. 

Spekülasyon nedeniyle kent içinde birçok arsa ya boş bekle­tilmekte yada yüksek fiyat nedeniyle alıcı bulamamaktadır. Diğer yandan kent çevresindeki ucuz arsalarda yaygın bir biçimde yeni yerleşimler ortaya çıkmaktadır. Böylece spekülasyon kentin gereksiz bir biçimde alansal genişlemesine yol açmaktadır. Bu olgu sonuçta yeni altyapı, ulaşım v.b. gereksinmeleri artırarak kent yönetimine yeni maliyetler yaratmaktadır. Kent yönetiminin kaynaklarının ye­tersiz olduğu durumlarda altyapıdan yoksun, ulaşım olanakları ilkel, elektrik, su gibi hizmetlerin götürülemediği sağlıksız kent alanları ortaya çıkmaktadır. 

Kent toprağında spekülasyon sadece boş alanlarda olmamak­tadır. Mevcut yerleşim alanlarında, yeni kullanım biçimlerine dönü­şüm veya kat yüksekliği artışı yoluyla değer artışı yaratılarak spekü­latif kazançlar elde edilebilmektedir. Yerleşim alanlarında yeni kullanım biçimlerine dönüşüm veya kat artışları kararlarının, kentin hızlı büyümesi veya siyasal baskılar sonucu kısa zaman aralıkları içinde verilmesi halinde mevcut binalar ekonomik ömürleri dolma­dan (eskimeden) yıkılmaktadırlar. Böylece toplumsal kaynaklar heba edilmiş olmaktadır. 

Kent toprağının spekülasyon sonucu aşırı değer kazanması, toprağın her m2'sinin olabildiğince inşaat için kullanılmasına yol açmaktadır. Ayrıca kat yüksekliklerindeki artış, birim alandaki yo­ğunlaşmayı arttırmaktadır. Böylece ulaşılan yüksek yoğunluklu kent alanlarında, altyapının, yeşil alanların yetersiz olduğu düşük stan­dartlı oturma bölgeleri oluşabilmektedir. 

Kent toprağı spekülasyonun yaygın olduğu kentlerde, kent toprakları olabildiğince küçük parsellere ayrılarak satılmaktadır. Böylece de elde edilecek gelir fazlalaştırılmaya çalışılmaktadır. Bu olgu, kentlerde ölçek ekonomilerinden yararlanarak, daha az mali­yetli ve düzenli kentlerin oluşumunu engellemektedir. Oysa kentlerde toprak sahiplerinin topraklarını birleştirerek daha geniş alanlarda konutların topluca yapılması ayrı ayrı yapı düzenine göre daha az para, malzeme ve teknik gücün kullanılmasına yol açabilmektedir. Diğer yandan bu toplu alanlara altyapı hizmetlerini götürmenin maliyetleri de azalabilmektedir. Ayrıca bu alanlarda daha geniş ortak kullanım alanları ayrılabilmektedir. Spekülasyon sonucu arsa fiyatlarının artması, konut yapımında bu faktöre daha fazla kaynak ödenmesine yol açarken, konut yapımında kullanılan diğer malzeme­lere daha az bir pay ayrılmasına yol açabilmektedir. Böylece de konut üretiminde kalitesiz malzeme kullanımı, konut standartlarının düşmesine yol açmaktadır. Özellikle de konut yapımında maliyetleri azaltmak için ısı yalıtımını sağlayan malzeme kullanımından kaçınılması daha çok yakıt kullanımına yol açmaktadır. Bu da,, kullanı­lan yakıtın kalitesi ile ters orantılı olarak kentlerdeki hava kirliliğini arttırıcı olmaktadır. 

Spekülasyonun yoğun olduğu kentlerde tarihi ve kültürel eser­ler ile çevresel değerlerin korunması da güçleşmektedir. Özellikle de bu eserlerin ve değerlerin özel mülkiyete konu olması halinde, ko­runmaları olanaksız hale gelebilmektedir. Örneğin kent merkezine yakın bölgede geniş yeşil alana sahip olan bir kişi bu alanı mevcut haliyle korumak yerine, parselleyerek satmayı tercih edebilmektedir. Böylece de tüm kent için önemli bir çevresel değer olan alanın ko­runması olanaksızlaşmaktadır. 

Kent Toprağı Politikası 

Kent alanlarında spekülasyon'un varlığı, kent topraklarının kullanımından bireylerin elde ettiği fayda ile toplumun çıkarları arasında bir çelişkiyi ortaya çıkarmaktadır. Bu çelişki nedeniyle kent topraklarının kullanımına ilişkin kararların piyasanın işleyişine bı­rakılması, beraberinde birçok toplumsal soruna yol açmaktadır. Bu olgu nedeniyle kent topraklarının kullanımına yönetim tarafından müdahale edilmesi kaçınılmaz olmaktadır. 

Çağdaş anlamda kent toprakları politikasının temel amacı, kent toprakları kullanımının bireysel faydası ile toplumsal faydasını bağdaştırmak ve bu bağlamda da kent topraklarının toplum yararına aykırı kullanımını önlemek olmalıdır(17). Bu genel amaç kapsamın­da kent topraklan politikasının; kent planlarının uygulanmasını ko­laylaştırma; kent toprağı arzını arttırma; emlak fiyatlarını azaltma ve planlama kararları ile ortaya çıkan değişimlerde toplumsal adaleti sağlama gibi daha özel nitelikli amaçları da bulunmaktadır.

Kentsel toprak politikasının uygulanması aşamasında yarar­lanılabilecek politika araçları; akçal (mali nitelikli) ve akçal olma­yan araçlar olarak iki ana gruba ayrılabilmektedir. Kent topraklan politikasının akçal araçları kamu otoritesinin vergilendirme yetkisine dayalı iken, akçal olmayan araçları ise planlama yetkisine dayan­maktadır. 

Kent toprakları politikasının akçal araçlarını karşılaşılan özel durumlara göre çeşitlendirmek olanaklıdır. Birçok ülkenin uygula­masında genel olarak başlıca beş araçtan yararlanıldığı görülmek­tedir. Bunlar; 

- Boş duran arsaların vergilendirilmesi;

- Kent imarının yerini ve türünü etkileyici bir vergi uygulan­ması;

- Taşınmaz malların fazlaca el değiştirmesini önlemek üzere,  el değiştirme durumunda vergi alınması;

 Emlak vergisi;

- Taşınmaz mallardaki değer artışlarından vergi alınması. Kent toprakları politikasının akçal olmayan araçları iyeliğin

(mülkiyetin) el değiştirmesini içeren araçlar ve iyeliğin el değiştir­mesini içermeyen araçlar olarak ikiye ayrılabilmektedir. 

Mülkiyetin el değiştirmesini içeren araçlar; kent toprağının satın alınması, kamulaştırılması, ulusallaştırılması ve "imar hakkı­nın" ulusallaştırılmasıdır. İyeliğin el değiştirmesini (kamuya geç­mesini) içermeyen araçların ilki, kent toprakları fiyatlarının denet­lenmesi veya dondurulmasıdır. Bu aracın uygulamadaki başarısı, kamunun elindeki kent toprağı miktarı ile doğru orantılı olarak arta­caktır. Elinde kent toprağı bulunan yönetimler, kent toprağı piyasa­sına girerek, piyasayı denetleme ve düzenleme olanağım bulabile­cektir. Ayrıca yönetim bu denetimi vergileme veya çeşitli sınırlama­larla yapabilecektir. İyeliğin el değiştirmesini içermeyen araçların diğer bir grubunu, toprak iyeliğinin kullanımına çeşitli biçimlerde sınırlamaların konulması oluşturmaktadır. Bunlar, parsellemenin denetimi; bölgeleme; yapı yasağı; yapı yapmaya zorlama gibi kent planlamasının uygulama araçlarıdır.